(მესამე წერილი)
პაატა კოღუაშვილი,
სოფლის მეურნეობის მეცნიერებათა აკადემიის ნამდვილი წევრი,
ეკონომიკურ მეცნიერებათა დოქტორი, პროფესორი
დავით ზარდიაშვილი,
ექსპერტი მუნიციპალურ სამართალში
მიწათ-მფლობელობისა და მიწათ-სარგებლობის მოუწესრიგებლობას, უპატრონოდ შთენილი საქართველოს მიწის ფონდის განიავებასა და ყოვლად უსისტემო, სტიქიურ გაყიდვა-გაჩუქებას სასწრაფოდ ბოლო უნდა მოეღოს! თუკი არ გვინდა საკუთარ ქვეყანაში უმიწაწყლო ხიზნებად დარჩენა, საჭიროა მიწის რეფორმის დაუყოვნებლივ დაგეგმვა და დროის დაუკარგავად განხორციელება!
სასწარფოდ მისაღებია მიწის კოდექსი!
რა პრინციპებს უნდა დაეფუძნოს მიწის რეფორმა დააქედანგამომდინარე, მიწის კოდექსი, რომელიც რაც შეიძლება სწრაფად უნდა მიიღოს ქვეყანამ?!
განსასჯელად გთავაზობთ ამ ძირითად პრინციპებს:
-მიწა ქვეყნის განუახლებადი და ძირითადი რესურსია, ამიტომ მიწასთან დაკავშირებული ურთიერთობები განსაკუთრებულად რეგულირდება. მიწის კოდექსმა თავი უნდა მოუყაროს ყველა საკანონმდებლო ნორმას, რომელიც აწესრიგებს მიწის ფლობას, სარგებლობას და განკარგვასთან, ასევე მიწაზე უფლებების რეგისტრაციასთან, მიწათ-მოწყობასთან, მიწათ-სარგებლობის კადასტრის სისტემურ წარმოებასთან, მიწის დანიშნულების შეცვლასთან დაკავშირებულ ურთიერთობებს.
-მიწის მესაკუთრე შეიძლება იყოს სახელმწიფო, მუნიციპალიტეტი, საქართველოს რეზიდენტი იურიდიული პირი და საქართველოს მოქალაქე. უცხოელი ფიზიკური პირი,ან საქართველოს არა რეზიდენტი იურიდიული პირი, მიწის მესაკუთრე შეიძლება იყოს მხოლოდ გამონაკლის და განსაკუთრებულ შემთხვევაში, თუკი მისი საკუთრების უფლება არ ლახავს ეროვნულ ინტერესებს და არსებით საზოგადო სარგებელს მოიტანს.
-უნდა გაიმიჯნოს სახელმწიფო და მუნიციპალური საკუთრების მიწა, იმ პრინციპზე დაყრდნობით, რომ დღეს სახელმწიფო საკუთრებაში არსებული ის მიწა, რომლითაც სახელმწიფო არ სარგებლობს და რომლის სახელმწიფო საკუთრებაში არსებობის მიზანშეწონილობასაც შესაბამისი სახელმწიფო ორგანო სახელმწიფო გამგებლობიდან გამომდინარე (ანუ კონრეტულად რომელი სახელმწიფო კომპეტენციის განსახორციელებლად უნდა მოხდეს მიწის კონკრეტული ნაკვეთით სარგებლობა და გამოყენება) არ დაასაბუთებს გარკვეული გარდამავალი პერიოდის განმავლობაში (ვთქვათ, ერთი წლის პერიოდი) კანონით უნდა გამოცხადდეს და უსასყიდლოდ დარეგისტრირდეს მუნიციპალურ საკუთრებად.
თუკი მომავალში აღმოჩნდება, რომ მუნიციპალური მიწის ნაკვეთი აუცილებელია რომელიმე სახელმწიფო კომპეტენციის განსახორციელებლად, იგი შეღვათიან ფასში, უპირატესი შესყიდვის უფლებით, შესაძლოა გამოისყიდოს სახელმწიფომ.
- მიწის უფლებრივი კადასტრის („საჯარო რეესტრის“) მოწესრიგებაზე თავიდან-ბოლომდე პასუხისმგებლობა უნდა აიღოს სახელმწიფომ, რომელმაც გარდამავალ პერიოდში (სავარაუდოდ ორი წელი) საკუთარი ხარჯით უნდა უზრუნველყოს როგორც საკადასტრო დოკუმენტაციის მომზადება, ასევე,მიწის საკუთრების პირველადი რეგისტრაცია.
გარდამავალ პერიოდში საქართველოს მოქალაქეებისთვის, რომლებიც მართლზომიერად ფლობენ მიწის ნაკვეთებს, ანდაც უდავო სასამართლო წარმოებით დადასტურდება, რომ უკანასკნელი არა ნაკლებ 10 წლის განმავლობაში სარგებლობენ სასაოფლო-სამურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთით, საკუთრების რეგისტრაცია უნდა იყოს უსასყიდლო. უდავო სასამართლო წარმოების სამართლიანი და გონივრულად სწრაფი პროცედურა ამ საკითხის გადასაწყვეტად უნდა განსაზღვროს კანონმა. უნდა გაუქმდეს ე.წ. მიწის საკუთრების აღიარების კომისიები, რომლებიც საკრებულოებთან არსებობენ.
- სასოფლო დასახლებები, აგრეთვე მსხვილ სასოფლო დასახლებათა უბნები უნდა ჩამოყალიბდნენ, როგორც კერძო სამართლის არასამეწარმეო იურიდიული პირები: მესაკუთრეთა ამხანაგობების - კონდომინიუმების სამართლებრივი ფორმით. შედეგად სოფელი ან სოფლის უბანი, აგრეთვე, უბანთა გაერთიანებაც იქნება არასამეწარმეო იურიდიული პირი. მიწის კოდექსით ამ იურიდიულ პირს, ე.ი. სოფელსა ან სოფლის უბანში შექმნილ კონდომინიუმს უსასყიდლო და მუდმივ მფლობელობაში უნდა გადაეცეს სოფლის (შესაბამისი უბნის) ადმინისტრაციულ საზღრებში მოქცეული არაპრივატიზებული მიწა; სახნავ-სათესი, სათიბი, საძოვარი, ასევე ტყის ფონდისა და წყლის ფონდის მიწები, აგრეთვე თავად დასახლების ტერიტორიაზე არსებული არასასოფლო-სამეურნეო მიწაც (ქუჩები, მოედნები, ტროტუარები, შიდა სამეურნეო გზები და ა.შ.);
კონდომინიუმის წევრებს უპირატესი უფლება ექნებათ დააფუძნონ სასოფლო-სამეურნეო საწარმო -კოოპერატივის სამართლებრივი ფორმით, რომელსაც თავის მხრივ უსასყიდლო სარგებლობის უფლებით გადაეცემა კონდომინიუმის სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწა; სახელმწიფო ხელს შეუწყობს ასეთი სასოფლო-სამეურნეო კოოპერატივების შექმნასა და განვითარებას.
ამ სახით თანამედროვე პირობებში აღდგება ტრადიციული ქართული სამართლით არსებული და რუსეთის იმპერიის მიერ ავაზაკობა-ძალადობით გაუქმებული კერძო და სათემო საკუთრება მიწაზე! მიწის კოდექსმა უნდა მოაწესრიგოს კერძო მესაკუთრესა და თემს, ე.ი. კონდომინიუმს შორის წარმოქმნილი ურთიერთობებიც! მაგალითად, თუნდაც ის, რომ კერძო მესაკუთრეს თემის, ე.ი. კონდომინიუმის დაუკითხავად არ უნდა შეეძლოს მიწის გასხვისება ანდა სარგებლობის უფლებით გადაცემა!
- სოფლის ადმინისტრაციულ საზღვრებში მოქცეული სასოფლო კონდომინიუმის მუდმივ სარგებლობაში გადაცემული მუნიციპალური საკუთრების მიწის პრივატიზება ან/და სარგებლობის უფლებით - სასყიდლიანი იჯარით კერძო სამართლის სუბიექტებისთვის გადაცემა შესაძლებელი უნდა იყოს მხოლოდ თავად კონდომინიუმის ინიციატივით, ან მისი თანხმობით, მუნიციპალიტეტის ადგილობრივი თვითმმართველობის ორგანოების გადაწყვეტილებით.
პრივატიზებისა და მიწის იჯარით გადაცემისას მიღებული შემოსავალი უნდა ჩაირიცხოს მუნიციპალიტეტის ბიუჯეტში, რომელშიც უნდა შეიქმნას ტერიტორიის განვითარების ფონდი; ეს ფონდი შემოსავლების პროპორციულად უნდა გადანაწილდეს და მოხმარდეს სასოფლო დასახლებათა ტერიტორიული განვითარების დაგეგმარებასა და ამ განვითარებისათვის ინვესტირებას;
მიწის პრივატიზაციისას სავალდებულო უნდა გახდეს მყიდველის მიერ მიწათ-მოწყობისა და ტერიტორიის განვითარების გეგმის, რომელიც უნდა შეესაბამებოდეს მუნიციპალიტეტის მიერ მიღებულ სივრცით-ტერიტორიული დაგეგმარებისა და მიწათ-მოწყობის ნორმატიულ დოკუმენტებს, წარმოდგენა.
თუკი მესაკუთრე დაარღვევს მიწათ-მოწყობისა და ტერიტორიის განვითარების გეგმით აღებულ ვალდებულებებს, მაშინ თავად კონდომინიუმის (თემის) ანდაც მუნიციპალიტეტის ადგილობრივი თვითმმართველობის ორგანოების ინიციატივით შესაძლებელი უნდა იყოს მიწის ამ ნაკვეთის საჯარო ვაჭრობით გაყიდვა, იმ პირობით, რომ უპირატესი შესყიდვის უფლება ექნება შესაბამის მუნიციპალიტეტს ან კონდომინიუმის ფარგლებში დაარსებულ კოოპერატივს.
- უნდა შეიცვალოს პრეზუმფცია, რომ დაურეგისტრირებელი ქონება სახელმწიფო საკუთრებად მიიჩნევა. ამის სანაცვლოდ, გარდამავალი პერიოდის დასრულების შემდგომ დაურეგისტრირებელი მიწა ან მიტოვებული უძრავი ქონება მიჩნეული უნდა იქნეს შესაბამისი მუნიციპალიტეტის, რომლის ადმინისტრაციულ საზღვრებშიცაა უპატრონოდ დარჩენილი მიწის ნაკვეთი, საკუთრებად. ბუნებრივია, ეს ქონებაც შესაბამის კონდომინიუმს უსასყიდლო და მუდმივი სარგებლობის უფლებით უნდა გადაეცეს.
- საქალაქო დასახლებებშიც კონდომინიუმები უნდა ჩამოყალიბდნენ არა მხოლოდ საცხოვრებელი კორპუსების (როგორც დღესაც არის), არამედ საერთო ეზოებისა და ასევე, საუბნო დონეებზე. აქაც არასასოფლო სამეურნეო დანიშნულების მუნიციპალური საკუთრების მიწა მათ უნდა გადაეცეთ მუდმივ და უსასაყიდლო სარგებლობის უფლებით.
- უნდა მოწესრიგდეს ტერიტორიის დაგეგმარება და მიწათ-მოწყობა. სივრცით ტერიტორიული დაგეგმარების პროცესში, რაც მუნიციპალიტეტის საკუთარი კომპეტენციაა, ჩართული უნდა იყვნენ სასოფლო და საქალაქო კონდომინიუმები, ასევე,მუნიციპალიტეტის ტერიტორიაზე არსებული სხვა მიწათმფლობელებიც. მუნიციპალიტეტის დელეგირებულ უფლებამოსილებას უნდა განეკუთვნოს მიწათ-მოწყობა - ტერიტორიაზე როგორც სასოფლო-სამეურნეო, ასევე არა სასოფლო სამეურნეო დანიშნულების მიწათსარგებლობის კადასტრის სისტემური წარმოება.
მიწის დანიშნულების შეცვლა უნდა გახდეს ასევე მუნიციპალიტეტის დელეგირებული კომპეტენცია; მიწათსარგებლობის კადასტრის წარმოებისა და ზოგადად, მიწათ-მოწყობის, ასევე სივრცით-ტერიტორიული დადგემარების უზრუნველსაყოფად და სათანადო სტანდარტებისა თუ ნორმების შესამუშავებლად სახელმწიფო დონეზე უნდა შეიქმნას (ვთქვათ, რეგიონული განვითარებისა და ინფრასტრუქტურის სამინისტროსთან) ცალკე სსიპი: „მიწის მართვის ეროვნული სააგენტო“.
10. მიწის კოდექსმა უნდა აღადგინოს 1921 წ. საქართველოს კონსტიტუციის 116-ე მუხლის ის პრინციპი, რომ „მიწის დამუშავება და გამოყენება შეადგენს მიწის მფლობელის მოვალეობას საზოგადოების წინაშე.“
მიწის ყოველი მესაკუთრისთვის (მათ შორის სახელმწიფოცა და მუნიციპალიტეტიც იგულისხმება) აუცილებელია სრულად აღდგეს მიწის რენტა - მუნიციპალური გადასახადი, რომელიც გათვალისწინებულია დღევანდელი საგადასახადო კოდექსით, თუმცა, 5 ჰა-მდე ფართობის მესაკუთრეები, ასევე სახელმწიფო, მუნიციპალიტეტი და სხვ. გათავისუფლებულნი არიან ამ გადასახადისგან. მიწის კოდექსმა უნდა დაადგინოს, რომ მიწის ნაკვეთის ნებისმიერი მესაკუთრე, რომელიც მიწას მოაცდენს და ზედიზედ სამი წლის განმავლობაში მიწის რენტას არ გადაიხდის, ვალდებულია მიწა საჯარო ვაჭრობით გაყიდოს, ასევე იმ პირობით, რომ უპირატესი შესყიდვის უფლება ექნება შესაბამის მუნიციპალიტეტს, კონდომინიუმის ფარგლებში მოქმედ კოოპერატივს.
...არჩევნები ახლოვდება. თუკი საქართველოს მოქალაქეს სურს მამულის პატრონობა და არა თეიმურაზ ხევისთავის უიმედო და უილაჯო მდგომარეობაში ხიზნად მუდმივად დარჩენა, მისი მოქალაქეობრივი ვალია არჩევნებში მონაწილე თითოეულ პარტიას მოჰკითხოს: როგორ, რა გზით და რა ვადებში აპირებს ის მიწის საკითხის მოწესრიგებას? მათ პასუხზე უნდა გახდეს დამოკიდებული არჩევნების შედეგები, რაც ქართველ მოქალაქეთა საერთო პასუხისმგებლობაა!