დიმიტრი გარუჩავა:  ცუდი  გენგეგმა დედაქალაქს უმიწოდ დატოვებს!

ამ სტატის სათაური შემთხვევითი არ არის, რადგან თბილისში საკმაოდ მწირი მიწის რესურსების პირობებში მიწის ფასი კვლავ არაადექვატურად დაბალი რომ იქნება ამაში დამარწმუნა ქალაქ თბილისის მიწათსარგებლობის გენერალურ გეგმასთან დაკავშირებით გამოქვეყნებული მასალების შესწავლამ და ანალიზმა.

თითქმის ათი წელია ვსაქმიანობ რა ქონების შეფასების ბაზარზე, როგორც პროფესიონალი სერტიფიცირებული შემფასებელი, ძალიან ხშირად ვაწყდები პრობლემებს ქალაქ თბილისის (აგრეთვე სხვა ქალაქების) მიწის ნაკვეთებისა და მათზე განთავსებული შენობა-ნაგებობების შეფასებისას, რადგან, შეფასების საერთაშორისო სტანდარტების შესაბამისად, მაქვს რა ვალდებულება მიწის ნაკვეთისა და მათზე განთავსებული  შენობა-ნაგებობების  საბაზრო ფასის დადგენისას დავეყრდნო  ამ ქონების საუკეთესო და ეფექტიანი გამოყენების და სარგებლიანობის პრინციპებს, რომელსაც  თითქმის ვერ ვახერხებ  იმის გამო, რომ დღემდე მოქმედი ქალაქ თბილისის მიწათსარგებლობის გენერალური გეგმა (მგგ) არ იძლევა ამ კრიტერიუმების იდენტიფიცირებისათვის აუცილებელ ინფორმაციას. ამ პრობლემის გამო, ცხადია მქონდა მოლოდინი, რომ თბილისის ახალი მიწათსარგებლობის გეგმა გამოასწორებდა ამ არსებითი ხასიათის ხარვეზებს, თუმცა, როგორც ამ გენგეგმასთან დაკავშირებით გამოქვეყნებული მასალებიდან (იხ. https://drive.google.com/file/d/0B_nA9I8RJ6VSNkJaeThHaHNqNVU/view) ირკვევა, ფუჭია ეს მოლოდინი შემდეგ გარემოებათა გამო:

1.  \დღეს ქალაქ თბილისში საზოგადოდ, მათ შორის ქალაქ თბილისის მერიის მიერ, მიწის ნაკვეთები იყიდება არარეალურად დაბალ ანუ არაადექვატურ ფასად არა იმიტომ, რომ ასე უნდა ქალაქ თბილისის მერიას, არამედ იმიტომ, რომ ქონების შემფასებლებს, რომლებიც ქალაქის სსიპ ქონების მართვის სააგენტოს აწვდიან ქონების შეფასების მომსახურებას, არა აქვთ ინფორმაცია გასაყიდი მიწის ნაკვეთის  საუკეთესო და ეფექტიანი გამოყენებასა და სარგებლიანობაზე, რომელსაც ისინი უნდა ღებულობდნენ თბილისის მიწათსარგებლობის გენერალური გეგმისა და თბილისის სტრატეგიული განვითარების გეგმიდან.სწორედ ამიტომ კონტრაქტით აყვანილი ქონების შემფასებლები, მიუხედავად იმისა, რომ კონტრაქტი ითვალისწინებს ამ მომსახურების მიწოდებას შეფასების საერთაშორისო სტანდარტების მოთხოვნებზე დაყრდნობით, საპრივატიზაციო მიწის ნაკვეთები(რომელიც თავისი შინაარსით არის მუდმივი და უნიკალური აქტივი) შეფასებისას ძირითადად იყენებენ შედარებითი ანალიზის მეთოდს, რომელიც ცხადია (მით უფრო იმის გამოც, რომ ქალაქში და ქვეყანაში არ არსებობს მიწის ნაკვეთების ინსტიტუციონალურად გამართული ბაზარი) არ იძლევა მომავალ განვითარებაზე  გათვალისწინებული (ორიენტირებული) უნიკალური აქტივის - მიწის ნაკვეთის ადექვატური საბაზრო  ღირებულების ადექვატური სიდიდის დადგენის საფუძველს.

2.  იმისათვის, რომ სერტიფიცირებულმა შემფასებელმა ქალაქ თბილისის მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულების ადექვატური სიდიდე  დაადგინოს, შეფასების საერთაშორისო სტანდარტის მიხედვით არის აუცილებლობა ამ შემფასებელმა  შესაფასებელ მიწის ნაკვეთზე მოიპოვოს მომავალში მისი საუკეთესოდ,  ეფექტიანად და სარგებლიანად გამოყენების მაიდენტიფიცირებელი დოკუმენტი/ინფორმაცია. ასეთ დოკუმენტი/ინფორმაცია თბილისის მიწათსარგებლობის გენერალური გეგმასა და თბილისის სტრატეგიული განვითარების გეგმაში(ამ გეგმას საერთოდ ვერ ვპოულობთ), როგორც ჩანს, საერთოდ არ არის გათვალისწინებული. მიწის შეფასების მიზნებისათვის მიწა მიიჩნევა მუდმივ უნიკალურ აქტივად მისი გაუმჯობესების(განვითარების) ჩათვლით. სწორედ მიწის უნიკალური მახასიათებლები განსაზღვრავს  მის ოპტიმალურ სარგებლიანობას და ამის გამო შემფასებელს აქვს ვალდებულება განახორციელოს შეფასება როგორც მიწის, ასევე მისი გაუმჯობესების(განვითარების) ერთობლივი კომბინაციით.

3. მიწის შეფასების ძირითადი კრიტერიუმი, როგორც უკვე ავღნიშნეთ, არის მისი სარგებლიანობა. შეფასების პროცესში შემფასებლის მიერ გამოსაყენებელი პროცედურების საერთო მიზანია შესაფასებელი ქონების (მიწის) გამოყენებისა და სარგებლიანობის ხარისხის განსაზღვრა და რაოდენობრივად გამოსახვა. მაგალითად,  როცა არსებობს მიწის ნაკვეთზე მშენებლობის შესაძლებლობა, მისი პროდუქტიულობა იმის მიხედვით გაიზომება, თუ რამდენად პროდუქტიული იქნება მისი საცხოვრებელი, კომერციული, ინდუსტრიული ან შერეული გამოყენება. შედეგად, მიწის ღირებულება განისაზღვრება მისი გამოყენების იურიდიული, ფიზიკური,ფუნქციური,ეკონომიკური და გარემოსდაცვითი ფაქტორების გათვალისწინებით, რადგან აღნიშნული ფაქტორები განსაზღვრავს მის პროდუქტიულობას (სარგებლიანობას).

გარდა ზემოაღნიშნულისა, ქალაქ თბილისის მიწის პროფესიონალი შემფასებლისათვის არსებითია, თბილისის მიწათსარგებლობის გეგმა განსაზღვრავდეს ქალაქ თბილისის, მისი ცალკეული ტერიტორიის მიწათსარგებლობას, განვითარების სტრატეგიასა და შესაძლო განვითარებას, აგრეთვექალაქში მიწათსარგებლობის პრინციპებს- შემფასებელს უნდა ჰქონდეს შესაძლებლობა განჭვრიტოს შესაფასებელი მიწის ნაკვეთის განვითარების პარამეტრები და სწორედ მათი გათვალისწინებით განსაზღვროს მიწის საბაზრო ღირებულება. თუმცა, როგორც ჩანს, შესაძლოა იმიტომ, რომ  თბილისის მიწათსარგებლობის გენერალური გეგმა (გეგმასთან დაკავშირებული მასალები) არ ეყრდნობა შესაბამის კვლევებს (რომლებიც საკმაოდ ძვირადღირებულია) და  ქალაქს პრაქტიკულად არ გააჩნია ქალაქის განვითარების სტრატეგიული გეგმა, შემფასებლებს, როგორც ჩანს, კიდევ დიდხანს არ ექნებათ თავიანთი პროფესიული მოვალეობის სრულ ფორმატში შესრულების შესაძლებლობა. ამასობაში კი იწურება მიწის  ნაკვეთების რესურსი, დედაქალაქი მუნიციპალური მიწის გარეშე შეიძლება დარჩეს! იაფი მიწის ნაკვეთების შემძენები, რომლებსაც ამოძრავებთ მაღალი მოგების მიღება, გვერდით გვიშენებენ მაღალსართულიან საცხოვრებელ კორპუსებს, რითაც  უარესდება თბილისში, განსაკუთრებით ქალაქის მჭიდროდ დასახლებულ ტერიტორიებზე  მაცხოვრებელთა პირობები.

ცხადია, ქ. თბილისში  დღის წესრიგში მთელი სიმწვავით დგას მჭიდროდ დასახლებული უბნების განტვირთვის ობიექტური აუცილებლობა, რომლის ერთ ერთი გზა, მისი აქტუალობიდან გამომდინარე, არის „მიწისქვეშა ურბანისტიკის“ განვითარების შესაძლებლობის გამოყენება, თუმცა, როგორც თბილისის მიწათსარგებლობის გენერალური გეგმასთან დაკავშირებით გამოქვეყნებული მასალებიდან ირკვევა (იხ.გვ.1 თემატური რუკები და სქემები. „მიწის ურბანისტიკის“არეალის სქემა) „არ არსებობს ზუსტი გეო-რადირების მონაცემები, რომელთა გარეშე, ამ ეტაპზე, შეუძლებელია მიწისქვეშა სივრცეების დაგეგმარება“. ეს კი იმას ნიშნავს, რომ არ იარსებებს მიწისქვეშა სივრცეების ათვისების სტრატეგიაც. ეს იმიტომ ხდება, რომ ქალაქ თბილისს არ გააჩნია ქალაქ თბილისის მიწისქვეშა სივრცითი ათვისებისა და მიწისქვეშა ურბანიზაციის განვითარების ძირითადი მიმართულებების კონცეფცია, შესაბამისი ტექნიკური და ნორმატიულ-სამართლებრივი რეგულირების ერთიანი საქალაქო სისტემა და ამის შედეგად არ არსებობს შესაბამისად რეგლამენტირებული მოთხოვნები იმ კომპანიების მიმართაც, რომლებმაც უკვე ააშენეს, ახლაც აშენებენ და მომავალშიც დააპროექტებენ და ააშენებენ ობიექტებს მთელს ქალაქში, მათ შორის მჭიდროდ დასახლებულ უბნებში. არადა მსოფლიოში არსებული პრაქტიკის მიხედვით, მჭიდროდ დასახლებულ ტერიტორიებზე საცხოვრებელი და არასაცხოვრებელი დანიშნულების შენობების დაპროექტებისას მენაშენეებს ავალდებულებენ დაპროექტებისას გაითვალისწინონ მიწისქვეშა სივრცეების ათვისების შესაძლებლობა (მიწისქვეშა ნაგებობების 20-25 % წილი შენობის საერთო ფართის მიმართ). ვწუხვართ, რომ დაკარგული დრო, უმოქმედობა და გულგრილობა შლის ქალაქის მიწისქვეშა ურბანიზაციის შესაძლებლობების გამოყენების შანსებს.

მოვიყვან ერთ მაგალითს. ქალაქის მჭიდროდ დასახლებულ ცენტრში ქალაქის მერიას ან მოქალაქეს ვთქვათ აქვს განზრახვა  ქალაქის მჭიდროდ დასახლებულ ტერიტორიაზე არსებულიმისი 3000 კვ. მ მიწის ნაკვეთი (სადაც შესაძლოა ძველი უკვე ამორტიზებული ნაგებობებიცაა განთავსებული, რომელებიც დემონტაჟს უნდა დაექვემდებარეოს)გაასხვისოს პოტენციურ ინვესტორზე (იმ მიზნით, რომ ვთქვათ ინვესტორმა მოაწყოს გასართობი კლუბი, მიწისქვეშა პარკირების სერვისი,პროდუქციის სადისტრიბუციო და სასაწყობო მეურნეობა) ან  მერიამ მიიღოს გადაწყვეტილება საქვეითო გადასასვლელის ორგანიზებაზე. ეს მოქალაქე ან მერია როცა მიმართავს მიწის სერტიფიცირებულ ქონების შემფასებელს ამ მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულების განსასაზღვრავად, როგორ უნდა გასწიოს შემფასებელმა შეფასების მომსახურება, თუ არ ექნება ინფორმაცია ამ 3000 კვ.მ მიწის ნაკვეთის ქვეშ არსებულ გეო-რადირების მონაცემებზე(ანუ მიწის ქვეშ არსებულ სივრცითი განვითარების პარამეტრებზე, მათ შორის კომუნიკაციების მარშრუტების შეცვლასთან/გადატანასთან დაკავშირებულ ოპერაციებსა და სხვა საჭირო შესაბამის ინფორმაციაზე)? როგორ უნდა განსაზღვროს შესაფასებელი აღნიშნული მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულება, როცა შეუძლებელი იქნება პროდუქტიულობასთან დაკავშირებული ფაქტორებზე ინფორმაციის მოპოვება მიწათსარგებლობის გეგმის მასალებსა და ქალაქის განვითარების სტრატეგიულ გეგმაში? ამ შემთხვევაში გამყიდველიც(მერია/მოქალაქე) და შემფასებელიც ხომ მოკლებული იქნება შესაძლებლობას გაითვალისწინოს მოსალოდნელ გაუმჯობესებათასარგებლიანობა და მისი პარამეტრები?ეს კი იმას ნიშნავს, რომ შემფასებელიც და გამყიდველიც მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულების განსაზღვრისას დაეყრდნობიან მხოლოდ მიწის ნორმატიულ ფასს, რომელიც აუცილებლად გამოიწვევს მიწის ნაკვეთის  საბაზრო ფასის არაადექვატურად დაბალი სიდიდისჩამოყალიბებას. არაადექვატურად დაბალი ფასის ფორმირება კი ხელს უწყობს არაადექვატურ საბიუჯეტო შემოსავლებს და ქალაქ თბილისის მიწის ბაზრის არასწორად ფორმირებას, იაფად შეძენილი მიწის ნაკვეთებით სპეკულაციას, რომელსაც არაფერი კავშირი არ აქვსდედაქალაქის გააზრებულ და ქალაქის საჭიროებაზე ორიენტირებულ სივრცით განვითარებასთან.ეს ყველაფერი კი იმას ნიშნავს, რომ დედაქალაქის არასასოფლო სამეურნეო მიწასთან დაკავშირებით დღემდე არსებული სიტუაცია, მათ შორის მოქმედი რეგლამენტაციები  ქმნის ქალაქმშენებლობასა და სივრცით მოწყობაში ქაოსისა და განუკითხაობის ატმოსფეროს აქედან გამომდინარე შედეგებით, რომელიც არავის არ აწყობს, მათ შორის არც ქალაქის მენეჯმენტს და არც ამ ქალაქში მაცხოვრებელთ. ამ სფეროში დავინახე მთელი რიგი აუცილებელი კვლევებისა და მათ საფუძველზე შესაქმნელი შესაბამისი ადექვატური რეგლამენტაციების შექმნისა, დამტკიცების, შემდგომ მათი  განხორციელების აუცილებლობა.

ზემოაღნიშნული კიდევ ერთხელ ადასტურებს იმ გარემოებას, რომ თბილისის მიწათსარგებლობის ახალი გენერალური გეგმის მასალები პროფესიონალ ქონების შემფასებლებს კვლავ  არ აძლევს შესაძლებლობას განსაზღვრონ თბილისის მიწის ნაკვეთის ადექვატური საბაზრო ღირებულება. ეს კი იმას ნიშნავს, რომ თბილისში  მიწის ფასი კვლავ არაადექვატური დაბალი იქნება. ასეთი მდგომარეობა ქმნის წინაპირობებს მთლიანად ამოიწუროს ადგილობრივი თვითმმართველობის ორგანოს მართვაში არსებული ისედაც მწირი მიწის ნაკვეთების რეზერვებიიმ ზომამდეც კი, რომ ქალაქს არ დარჩეს (ქალაქს კი  აუცილებლად უნდა ჰქონდეს მიწის რესურსებისა და ინვესტორებისათვის შესათავაზებელი საპროექტო  გადაწყვეტილებების რეზერვი)მომავალში სერიოზული საინვესტიციო პროექტების განმახორციელებელი პოტენციური ინვესტორებისათვის მიწის ნაკვეთების,aქალაქისათვის სასიცოცხლოდ აუცილებელი შესაბამისი საინვესტიციო პროექტების, შეთავაზების შესაძლებლობა.

იმის გამო, რომ თბილისში  მიწის ფასი კვლავ არაადექვატურად დაბალი იქნება, მიზანშეწონილად ვთვლით  მიწის პრივატიზაციაზე დროებითი მორატორიუმის გამოცხადების აუცილებლობას, რადგან ამ მოქმედების ნეგატიური შედეგი გაცილებით ნაკლებია, ვიდრე ის ზიანი, რომელიც შეიძლება თბილისის ტერიტორიაზე მიწის ნაკვეთების დღემდე არსებული პრაქტიკით, სისტემითა და ფორმით რეალიზაციამ (პრივატიზაციის ფორმით) ქვეყანასა და ქალაქს მოუტანოს. დიახ, სჯობია გავჩერდეთ, დავფიქრდეთ, დავძლიოთ  ამ მეტად არსებითი საკითხის მიმართ გულგრილობის სინდრომი, შევქმნათ ქალაქ თბილისის მომავალზე ორიენტირებული თუნდაც ძვირადღირებულ კვლევებზე დაფუძნებული მიწათსარგებლობის გენგეგმა  და თბილისის განვითარების სტრატეგია  და გააზრებულად ვიმოქმედოთ.